Darlehen

Die Hypothek ist ein Vertrag, mit dem eine Partei, die so genannte Kreditgeber, Überweisungen an die andere, genannt den Kreditnehmer, einen Geldbetrag oder eine Menge vertretbarer Sachen, dass der andere ist verpflichtet, später mit vielen Sachen der gleichen Art und Qualität zurück .

Es ist eine echte Vertrag und kann entweder kostenlos oder gegen eine Gegenleistung, die durch Lieferung an den Kreditnehmer wird perfektioniert werden. Es ist auch ein typisches Vertrags, dessen Vorstellung von Kunst in italienisches Recht erhalten. 1813 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Fall des Artikels geregelt. 1813 ist ausschließlich die des freien Hypothek, nicht mit Hypothekenfinanzierungen verwechselt werden, die wirksam durch die bloße Zustimmung abgeschlossen werden kann.

Eine der populärsten Figuren in der Praxis ist der Immobilien-Darlehen, gewährt, um die Bedürfnisse von Geld in irgendeiner Weise mit dem Erwerb von Immobilien zum Verkauf verbunden zu erfüllen. Der Tag des Verkaufs, in der Gegenwart von Käufer, Verkäufer und Bankbeamter, der Notar zwei Akten: die Tat, die Eigentum an der Immobilie überträgt, und der Akt des Immobilien-Darlehen zwischen Bank und Kunde, Einschließen der Tilgungsplan .

Eine besondere Form der Grundschuld ist die Hypothekendarlehen: es ist eine Hypothek Immobilien mit besonderen Eigenschaften der Beziehung zwischen der Dauer und Betrag geliehen und Beleihungswert.

Bei der Einhaltung der Rechtsvorschriften für Hypothekarkredite könnte Hypothekendarlehen nur von einigen Kreditgebern ausdrücklich ermächtigt, die diese Tätigkeit in der Hauptstraße durchgeführt oder in ihnen besaß einen besonderen Abschnitt der Autonomen Land Kredit gewährt werden; später auch im Hinblick auf die wachsende Präsenz ausländischer Betreiber auf dem spezifischen Markt, wie Technik, es wurde an alle Finanzintermediäre gestattet.

Auf jeden Fall objektiv bleibt der Hypothekenmarkt stark verzerrt zugunsten der Kreditgeber, die ihre Produkte in Form einer einseitigen Angebot bieten, mit sehr wenig Spielraum für Marktfähigkeit des Kreditnehmers, um den wirtschaftlichen Bedingungen und andere Vertragsbedingungen. Die Forschung und Vermittlung zwischen Bank und Kunde wird durch die Kreditvermittler durchgeführt. Es stimmt allerdings, dass die Vereinfachung der Verfahren ist auf die Präsentation einer Reihe von Produkten von guter Artikulation geführt. Zusammengezogen, kann sie nicht einseitig von einer der Parteien geändert werden.

Mathematische Behandlung

Zum Zeitpunkt t = 0 wird ein Kreditbetrag gewährt. Diese Summe wird mit gleichen Raten von R Menge von Zeit t = 1 eingeschickt, also, wenn Sie das Jahr prüfen, wie die Einheit dann R die Jahrestranche.

Bezeichnen wir mit r der konstante Zinssatz mit den Zinsen auf die Restschuld berechnen, müssen Sie:

Dh die Berechnung der Hypothek nach einem Jahr, haben wir:

Dh die Berechnung der Hypothek nach zwei Jahren, haben wir:

Dh die Berechnung der Hypothek nach 3 Jahren haben wir:

Deshalb ist die Hypothek zum Zeitpunkt t werden sein:

Platz:

Wir schreiben als:

Multiplizieren Sie beide Seiten der Gleichung für Sie:

Hinzufügen von Mitglied zu Mitglied die beiden Gleichungen ergibt:

Was ergibt:

Dann wird die Hypothek zum Zeitpunkt t ist gleich:

Unter Berücksichtigung der kontinuierlichen Folge können die Ableitung berechnet wird, um zu sehen, wenn er zunimmt oder abnimmt. Daher ist es:

für die die Ableitung positiv und wird die Funktion zum Erhöhen und dann in einem solchen Fall die Hypotheken wird nie ausgelöscht werden, während für die Ableitung negativ ist, wird die Funktion, wodurch nach einer gewissen Zeit der Kredit gelöscht abnimmt.

Zu wollen, zu berechnen, wie schnell die Hypothek erlischt müssen Sie die Bedingung stellen:

aus dem es erhalten wird, die Exponentialgleichung:

geben damit den Logarithmen erhalten wird, dass der Zeitpunkt, zu dem die Hypotheken erloschen ist:

Hypothekenbank

Die Bankdarlehen ist die häufigste Form von Hypotheken und die Darlehen von einem Kreditgeber gewährt, in der Regel für die Mengen an einem bestimmten Niveau, gegen die Übernahme einer Garantie. Der typische Fall ist das Darlehen beantragt und erteilt, um die Kreditnehmer in den Kauf einer Immobilie zu unterstützen, aber es gibt auch andere Arten von Darlehen, aufgeschlüsselt nach der Finalisierung der Anlieferung gebrochen:

  • Baudarlehen gewährt, um den Bau eines Gebäudes zu finanzieren
  • Darlehen Umstrukturierung, um gewährt wichtigsten Werke der Neuordnung der Finanzierung von Immobilien
  • Liquiditätsdarlehen, für spezielle Bedürfnisse Bereitstellung von großen Geldsummen gewährt.
  • chirographischen oder ungesicherte Darlehen ist ein Darlehen, nicht auf besondere Garantien gebunden, was einer persönlichen Kredit, wenn auf ein einzelnes gezahlt oder zu einer mittelfristiges Darlehen, wenn an ein Unternehmen gezahlt.

Gibt es Formen der subventionierten Darlehen, die nicht unbedingt auf ein Verhältnis von Hypotheken im rechtlichen Sinne, für die der Staat oder lokale Behörden können für die Anwendung günstige Bedingungen, um den Zugang zu Grundbesitz von benachteiligten Familien zu ermöglichen stehen. Diese Möglichkeiten sind in der Regel für den Kauf des ersten Wohnhaus. Die am häufigsten von diesen Operationen gezogenen Bedingungen betreffen Raten der Anteil zahlbar bei dem Schätzwert der Immobilie, die Abzugsfähigkeit von Zinsaufwendungen, Erträge Anforderungen erforderlich. Manchmal sind einige öffentliche Einrichtungen können direkt diese Finanzierung zu betreiben. Diese Finanzierungsformen haben im allgemeinen Sprachgebrauch oft verwechselt das Wort "Hypothek", wenn auch aus rechtlicher Sicht ist diese Bezeichnung ist nicht immer richtig.

Verfahren üblicheren Lieferung von Wohnungen Hypotheken

Der Darlehensvertrag, unter all den vertragstypischen, einer der am weitesten entwickelten und komplexen Vorbereitungsphase. Bei einem Freiheitsgrad, um den Parteien erlaubt, die Sequenz von Aktionen, die auf die Bereitstellung können stark von Fall zu Fall variieren führen, aber das Lineup häufiger zu sehen ist, ist wie folgt:

  • Einleitung der Untersuchung:
  • Know-how und andere Ergebnisse:
  • Abschluss der Untersuchung:
  • Hypothekenbrief:

Schätzungen vor dem Start der Untersuchung veröffentlicht werden nicht auf der Bank, wonach die Auflösung würde verschiedene Aufstriche und Gebühren gelten verbindlich.

Rückzahlungsmodalitäten

Die Rückzahlung der Kreditsumme erfolgt ist, in der Regel nach einem Tilgungsplan vereinbart mit dem Borger. Dieser Plan kann sowohl die Darlehen Tilgungsrückstände Abnahme, inklusive Kapitalanteile konstant und abnehmenden Anteil Interessen auf der Restschuld bezahlt, und die Tilgungsrückstände konstant, inclusive des Grundkapitals zu und Aktien von Interesse bereitzustellen abnimmt.

Der Ablauf der Rate wird zwischen den Parteien vereinbart, wenn auch oft ist es einfach, die Einhaltung der Bestimmungen und Bedingungen der nicht verhandelbar Kredit, so dass es monatliche kann, zweimonatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich, aber auch unterschiedliche Intervalle können frei vereinbart werden .

Der Ablauf der Rate nicht unbedingt mit dem Zeitpunkt der Aktivierung, die die Höhe der Schulden neu berechnet wird und somit die Aktualisierung der Abschreibungsplan übereinstimmt.

Bestimmung der aufgrund

Der Zinssatz wird auf der Basis von Faktoren wie die wahrgenommene Risiko mit den wirtschaftlichen Merkmalen des Kreditnehmers bestimmt, aber in der Regel macht die meisten direkten Verweis auf die allgemeine Wirtschaftspolitik der Institution und Kreditgeber in jedem Fall auf die Kosten der Kreditaufnahme, das heißt abhängig die Kosten, zu denen der Kreditgeber kauft das Geld in der Operation verwendet werden. Der Erwägung, dass jede Bank nimmt den Mechanismus der Mindestreserve, und der Euro gleich 2% ist, kann die Kosten der Fonds tatsächlich sehr niedrig oder fast nicht vorhanden sein, und dass sie nicht in Bezug auf die rein wirtschaftlichen Rechtfertigung "Anwendung von Interesse.

Festzinshypotheken und variablen

Die Darlehen und Tilgungspläne zu festen und variablen Zinssätzen in Darlehen unterteilt. Mit festverzinsliche Hypotheken, zahlt der Kunde das gleiche Interesse an der Bank für die Laufzeit des Darlehens, während variable Rate basierend auf der Performance monatliche Zinsen.

Die festen Zinssatz ist von Vorteil für den Kunden, wenn die Darlehenszinsen geht höher als die von ihrer Hypothek.
Die variablen Zinssätzen setzt das Risiko der Herbeiführung einer Rate deutlich höher als Anfangs wenn die Zinsen steigen, was die Rate Rückzahlung Kapazität des Kunden beeinträchtigen könnten. Um dieses Risiko der Zahlungsunfähigkeit teilweise zu vermindern, gibt es besondere Formen der variabel verzinsliche Hypotheken:

  • Hypothek mit "Zinsschranke", auch genannt Hypothek "Höchstsatz", dh einer variablen Geschwindigkeit mit einer maximalen Schwelle, die in keinem Fall überschritten werden kann, ist es von Anfang an die maximale Rate, dass der Kunde sich selbst zu finden bezahlen bekannt;
  • Zinshypothek mit gemischten Option: kann der Kunde wählen, ob er von fixen auf variable oder umgekehrt, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bekannt zu wechseln, zu einem festen Zinssatz von Zeit. Bei jeder Neuverhandlung berechnet Zinsen auf Basis all'Euris oder Euribor, wenn Sie zu einem festen Zinssatz, zuzüglich einer Marge, die im Vertrag festgelegt ist zu wechseln;
  • Hypotheken ausgeglichen: der Zinssatz ist ein gewichteter Durchschnitt aus fixen und variablen, nach einem vom Kunden entschieden Mix;
  • Hypothekenfestverzinslichen und variabel Dauer. , Wenn der Zinssatz sinkt, wird die Rückerstattung Zeit kürzer sein. Im Falle einer Erhöhung der Zinsanteil wächst der Zeithorizont der Hypothek entsprechend;
  • Mischhypotheken Neuverhandlung nach einer bestimmten Anzahl von Jahren.

Diese Arten von Hypotheken sind in der Landeswährung oder in Fremdwährung. Wenn die Hypothek in ausländischer Währung bezahlt, erhält der Antragsteller einen Betrag in Euro und müssen eine Restschuld nach den Wechselkurs zwischen den beiden Währungen am Tag der Auszahlung berechnet zurückzuzahlen. Die Höhe der Raten in Fremdwährung wird auf der Grundlage des gegenseitigen Einvernehmen bekannt, während der Gegenwert in Euro wird monatlich neu berechnet, basierend auf dem aktuellen Wechselkurs mit Fremdwährung. Die Wechselkurse unterliegen Währungsrisiko, eine hohe Volatilität verbunden.

Der Kunde wählt die Höhe des Kapitals, Darlehenslaufzeit und festem oder variablem Zinssatz, und der Kreditnehmer somit berechnet Interesse angewendet werden. Oft ist es nicht berücksichtigen das spezifische Risiko Investitionen: ob die Garantien von dem Kunden nicht ausreichend sind oder unter dem Durchschnitt für Kredite von vergleichbarer Dauer und Höhe, wird sie einfach keinen Zugang zu Krediten.

Die Rate, die wichtigsten, aber nicht wirklich einzigartige wirtschaftliche Lage des Vertrages, ist im Allgemeinen nicht Gegenstand von Verhandlungen und wird dann in der Regel durch den Kreditgeber bestimmt wird; der Kreditnehmer bleibt die Wahl, soweit möglich, zwischen den verschiedenen Angeboten auf dem Markt, aber die Unterschiede, die oft in ein paar dezimal jährlichen Rate berechnet wird, kann schwierig sein, zu vergleichen, wenn Sie gießen Sie den Jahreszins; an vielen Stellen wurde argumentiert, dass die derzeitige Regelung der Angelegenheit nicht verhindern, dass eine deutliche Schwierigkeiten bei der Ausrichtung zu dem Teil der gewöhnlichen Verbraucher.

Spread, Eurirs, Euribor

Der Zinssatz wird in der Regel als die Summe der als Referenzindex, der Verbreitung, oder der Prozentsatz der Gewinne der Bank und eine mögliche Erhöhung-Risikoprämie, auf die natürliche oder juristische Person Anfordern des Darlehens verbunden berechnet. So ist es die Eurirs oder Euribor plus 0,5 bis 1% Spread für die Bank.

Die Bank in der Tat verdient, nicht nur auf die Verbreitung, sondern, noch wichtiger, die Differenz zwischen dem Diskontsatz und dem Vergleichsindex. Die Bank "kauft" das Geld von der Zentralbank Diskontsatz und "verkauft" zu einem Zinssatz von Euribor-all'EurIRS.

Die Indizes abgedeckt ein Spread zeigt nicht, wie viel Geld kostet die Banken sind ein gewichteter Durchschnitt der Zinsen auf den Betrag der Darlehen auf eine Währung lauten, und berechnet einen Zielmarkt.

Auf diese Weise reduzieren sie die Möglichkeit, Arbitrage und Spekulation auf die Zinsen. Allerdings schafft sie ein Zeichen Ufer der Tat gegeben, die die gleichen Preise gelten für weniger als eine Ausbreitung, variierend von einer Institution zur anderen.

Die Variabilität in der Verbreitung in Zins kann hoch, aber nicht so viel wie, dass von einem echten Wettbewerb erbracht werden kann.

Seitdem Hypotheken indiziert den Euribor und all'EurIRS oder nicht dem Diskontsatz, sind keine unmittelbaren Auswirkungen der Geldpolitik der Zentralbanken. Eine Änderung des Zinssatzes um Banken zu übersetzen verzögert wird, oder einfach nicht zu einem Ergebnis, zu einer Veränderung der Marktzinsen.

Rabatte auf die Ausbreitung

Einige Kreditgeber üben einen Rabatt auf die Ausbreitung, wenn das Verhältnis der Rate und Einkommen unter 30% liegt, und ein zusätzlicher Rabatt an, wenn das Verhältnis zwischen Höhe des Darlehens und dem Wert der Immobilie ist weniger als 100%.

Diese Bedingungen einen Schutz für die Bank: die erste zu einer höheren Rückzahlungsfähigkeit und Kreditwürdigkeit des Kunden; die zweite, im Falle einer Abwertung der Immobilie als Sicherheit, hatte die Bank weniger 80-90% seiner Kaufwert abgeschlossen.

Garantien

Kreditinstitute fragen, wie erwähnt, die Formalisierung eines gültigen Garantie zu denen, die eine Hypothek.

Garantieformen, die sie den Kreditinstituten nutzen können, sind:

  • Hypothek;
  • Sicherheit;
  • Schuld Hypothek;
  • Versicherungen gegen Brand und Explosion, die das Leben, gegen das Risiko der Arbeitslosigkeit;
  • Put-Optionen gegen negatives Eigenkapital, Risiko der Abwertung der Immobilie.

Die Garantie umfasst in der Regel die Eingabe einer Hypothek auf dem Grundstück, die mit dem Darlehen oder auf einer anderen Eigenschaft des Antragstellers gehören oder von Dritten, die als Garanten für seine Rechnung durch eine Garantie zu handeln gekauft werden.

Die Hypothek ist Dritten entgegen ab dem Datum, an dem der Notar an der Real Estate Registry eingetragen und kann eine maximale Laufzeit von zwanzig Jahren ab dem Zeitpunkt der Registrierung haben. Mit dem Erlöschen der Schuld wird der Kreditnehmer das Recht, die Löschung der Hypothek zu beantragen; gewöhnlich die Kreditgeber bietet eine einfache Bescheinigung über seine "Zustimmung zur Kündigung". Es muss gesagt werden, dass, versagt die Ursache für die Hypothek, ist die Stornierung sachlich nicht sehr nützlich: die Hypothek der Garantiefunktion beraubt hat keinerlei Auswirkungen, außer in dem Fall, dass sie ein weiteres zu erkennen.

Für den Fall, dass während der Beziehung Garantien einzustellen oder ihren Wert zu verringern, hat die Bank in der Regel das Recht, eine Wiedereinstellung der Garantien in Form von Neugeldern von Hypotheken, Bürgschaften oder teilweisen Erstattung der Schulden verlangen, um In Abhängigkeit von den Bestimmungen des Hauptvertrages der Hypothek, die können - sofern vereinbart - das zur Verhängung des Kündigungsklausel und der Kündigung des Kreditvertrages.

Im Allgemeinen sind die Kreditgeber nicht die Aktien als Sicherheit für ein Darlehen zu akzeptieren, da sie von den herausgebenden Unternehmen verwendet werden, um als Sicherheiten verpfänden, um die Liquidität für die Fusion oder Übernahme zu erhalten. Ein Bankenkonsortium ein Darlehen finanzieren, die durch die Aktien der begünstigten gesichert ist: wenn nicht bei Fälligkeit gezahlt, die Konvertierung Option ermöglicht es Banken, Schulden in Aktien durch die gleiche Menge im Besitz umzuwandeln.

Das Geben von Hypotheken

Die Hypotheken-Sicherheit für das Darlehen muss auf einer Eigenschaft, die besessen werden können registriert werden:

  • der Kreditnehmer, wenn die Eigenschaft bereits sein und wenn weiterhin so sein;
  • des Übertragenden, wenn der Vermögenswert verkaufen, weil, wenn die Auszahlung der Darlehensbedingungen der Abschluss des Verkaufs, wenn Sie um die Hypothek zu geben haben die Eigenschaft ist noch Eigentum des Übertragenden, wer wird für diese Form "dritten Arbeitgeber Hypothek", was bedeutet, was eine Zustimmung zur Anerkennung gleichgeschlechtlicher;
  • von einem anderen Unternehmen, die so genannte "dritte Arbeitgeber Hypothek", wenn der Kreditgeber zustimmen.

Normalerweise wird der Beleihungsobjekts beurteilt und bei einem Wert von 1,5 aufgezeichnet - 2 mal den Kaufpreis der Immobilie. Der wirtschaftliche Wert der Hypothek, die der Kreditgeber mit der Abschottung und Auktions angegriffen werden, sollte es die Höhe des Darlehens oder die Restschuld nicht überschreiten.

Das Anwesen kann auf verschiedene Weise auf der Basis der aktuellen Marktpreisen oder den Preis, dass angenommen wird, ausgedrückt werden, insbesondere, dass die Eigenschaft in der Zukunft am Ende der Hypothek Zahlung. Letzteres Kriterium ist in den USA weit verbreitet.

Eine alternative Form der Garantie, aber immer auf einen Pfandbrief verknüpft, aus der Hypothek Rechnung.

Die Hypotheken-Registrierung nicht den vollen Genuss ihrer Eigentumsrechte des Kreditnehmers beeinflussen. Mit dem Vertragsabschluss, ist der Kreditnehmer vom Eigentümer des Objekts für alle Zwecke des Rechts. Dann Recht auf Pacht, Untervermietung oder Verkauf einer Immobilie, auch wenn es verpfändet wird.

Im Falle eines Verkaufs oder der Käufer eine zeitüberführt die Hypothek, oder der Verkäufer ist erforderlich, um mit der Bank zahlen sich aus der Restschuld.

Die Gebühren für die vorzeitige Rückzahlung und die Durchsetzbarkeit dell'accollo von den Kreditgebern stark eingeschränkt die Wahrnehmung der verfassungsmäßigen Rechte der Eigentümer des Beleihungsobjekts.

Registration und Konsolidierung der Hypothek

Das Anwesen befindet sich am Tag der Unterzeichnung der Urkunde nicht hypothekarisch belastet. Der Notar kann die Hypothek Konservatorium in der gleichen Tag der Tat unterschreiben, aber gleichgültig gegenüber dem Scheitern der Käufer, um eine Zeit für seine Konsolidierung zu warten sein.

Für Hypothekendarlehen ist der Konsolidierungszeitraum auf 10 Tage verkürzt im Vergleich zu den normalen Fristen Konkursrecht erforderlich. Nach 10 Tagen ab dem Zeitpunkt der Registrierung, ist die Hypothek automatisch konsolidiert und die Garantie ist nicht mehr Gegenstand einer Ausfall durch die zu einem späteren Zeitpunkt veröffentlicht Käufers / Kreditnehmers. Der Notar prüft, dass es keine Ausfälle der Kreditnehmer unterliegen oder andere Inschriften Hypothek früher und informieren Sie schriftlich an die Bank, die die Hypothek festgelegt und in der ersten Klasse.

Auszahlung des Darlehens

Die Auszahlung des Darlehens kann die gleichzeitige oder aufgeschoben werden, das Datum der Urkunde. Verzögert sich die Lieferung verzögert, wird die Bank, wenn die durch das Gesetz kann nicht über die Konsolidierung der Hypothek zu gehen.

Die Konsolidierung der Hypothek bedeutet, dass die kreditgebende Bank kann nicht die Menge zu liefern, bis die Hypothek nicht konsolidiert. Nur dann wird es unempfindlich gegenüber dem Ausfall des Kreditnehmers.

Die Tat formalisiert eine Änderung der Eigentumsverhältnisse. Am Tag der Unterzeichnung, mit der Unterschrift des ehemaligen Besitzers, wird der Käufer der Besitzer für alle Zwecke des Rechts. Kreditnehmer der Bank kann das Risiko für die Bereitstellung der Hypothek, vor Konsolidierung der Hypothek zu tragen; Andernfalls übernimmt der Eigentümer eine Übertragung von Eigentum, ohne den vollen Betrag des Kaufpreises.

Wenn die Lieferung Zusammenhang die offizielle Bank des Kreditnehmers beim Notar bringt ein Bankscheck oder in bar in Höhe der Hypothek.

Im Falle eines Zahlungsaufschubs, kann der Verkäufer sich und abonnieren Sie den Käufer eine unwiderrufliche Überweisungsauftrag für das Konto und die von ihm angegebene Bank, mit dem Notar hinterlegt schützen. Konzern-Hypothek, wird der Notar wird das Zertifikat Hinweis der Konsolidierung und Überweisung auf das offizielle Nachricht vom Kunden gezahlt werden.

Die Bank kann den Zeitpunkt der Tat später zu bringen oder, bis zu der erwarteten Konsolidierung der Hypothek.

Nach der Gewährung des Darlehens hat der Kreditnehmer diese Werkzeuge zur Verfügung gestellt:

  • Neuverhandlungen mit der Bank
  • Forderungsübergang bei einer anderen Bank
  • Ersatz der Hypothek: löschte die alte Hypothek, schreibt sich eine neue Hypothek mit einer anderen Hypothek Plan, bei derselben Bank und / oder Sachschäden oder verschieden sind.
  • Annahme: ändern Sie den Namen des Kreditnehmers, ist es nicht die Eigenschaft von Hypotheken und natürlich beeinflusst nicht die Bank zu ändern.

Die Übernahme ist ein Fall, der die Stelle der früheren Schuldner mit einem neuen Schuldner, die Schulden an die Bank übernimmt. Normalerweise, was passiert, wenn Sie eine Liegenschaft kaufen als Sicherheit für Bankverbindlichkeiten. Der Käufer zahlt den Kaufpreis der Übernahme der Hypothek vom Verkäufer. Im Wesentlichen wird der neue Schuldner der Bank unter den gleichen Bedingungen Präzedenzfall für den Restbetrag. Somit zahlen Sie nicht alles tun, um die Bank im Wege der Kosten der Untersuchung, Prüfung oder eine andere und sogar den Notar außer der Gebühr für den Verkauf. Offensichtlich ist jedoch nicht die Kreditbedingungen zwischen der Bank und dem Anbieter / Kreditnehmer zuvor vereinbarten ändern.

Für variabel verzinslichen Hypotheken der Unterschied zu den aktuellen Bedingungen nicht empfindlich ist, zumindest in Bezug auf die Zinsen, und die Übernahme könnte eine nützliche Option für beide Parteien.

Wenn die Marktbedingungen sehr verschieden von denen des Darlehens, insbesondere die Zinsen berechnet werden, eine der beiden Parteien für die Unterzeichnung eines Darlehens von Grund auf neu zu entscheiden.

Vorfinanzierung und Pre-Abschreibungen

Zwischen der Gewährung des Darlehens und dem Datum der ersten Tranche der Zahlungen besteht ein Zeitraum, in dem der Kreditnehmer kann erforderlich sein, um Interesse für den Auszahlungsbetrag zu zahlen.

Wenn das Darlehen durch eine Hypothek gesichert ist, hat der Kunde Verzugszinsen in Höhe mit dem Eigenkapital der Banken vereinbart zahlen.

Wenn die Zahlung vor dem Tag der Tat, erhält der Kunde einen Kredit ohne Sicherheiten, eine Vorfinanzierung, für die der Zinssatz höher sein kann.

Während der Nachfrist oder Vorfinanzierung, zahlt der Kreditnehmer nur Zinsen, nicht Abzahlung der Schulden.

Die Nachfrist dauern in der Regel ein bis zwei Monate.

Gnade und technischen Vorfinanzierung sind nicht im Indikator Zins berechnet. Bietet eine sehr ansprechende Optik, manchmal "versteckte" Kosten Vorfinanzierung.

Im Falle der Forderungsübergang der Hypothek wird die Vorfinanzierung ausgeschlossen, und die Gnadenfrist Techniker kann höchstens ein paar Wochen, gleich denen, die zwischen der Tat und zu Beginn des folgenden Monats. Wenn beispielsweise surrogo 14. Januar von der Bank A nach B, und zahlen die Rate zu Beginn dieses Monats, um A, werde ich die volle Rate Anfang Januar zu zahlen, die Bank eine Rückkunden Subtraktion der Restbetrag interessiert 15-30 im Januar, und ich werde zahlen, um eine Nachfrist von 16 bis 30 b und ab dem 1. Februar ausgelöst, die erste Rate bei der neuen Bank. Der Forderungsübergang bedeutet, dass nicht die Rückzahlung der Raten, für die die neue Institution darf nicht aufgeladen oder Gnadenfrist von einem Monat technische noch eine Vorfinanzierung für einen längeren Zeitraum unterbrochen.

Technische Gnade

Die Gnadenfrist ist der Zeitraum technischen Auszahlung des Darlehens am ersten Tag des Folgemonats. Die Tranche beginnt am ersten Tag des Monats nach dem Tag der Unterzeichnung der Urkunde. Zum Beispiel für eine Urkunde mit Kontext Lieferung des Darlehens bis zum 15. September, die Rate wird am 1. Oktober beginnen. Der Kreditnehmer nur Zinsen eine 15-Tage-Frist zu bezahlen,.

Einige Einrichtungen gelten in jedem Fall, einen Zeitraum von einem Monat, zusätzlich zu den technischen Gnadenfrist. Wenn zum Beispiel, war die Tat am 30. September unterzeichnet, die Rate nicht am 1. Oktober 1. November ausgehend von einem einzigen Tag der Gnade, aber.

Dauer der Gnadenfrist

Es gibt keine gesetzliche Grenze für die Dauer der Gnadenfrist. In manchen Finanzprodukten kann die Frist Jahren für eine Auswahl für die Kunden, oder als Bedingung für die Auftrags dauern.

In Hypotheken mit flexibler Rückzahlung kann sich der Kunde für einen niedrigeren Preis interest-only entscheiden, die Wahl, wenn zum Starten und Stoppen des Erlöschen der Schuld.

Negatives Eigenkapital

Der Begriff "negatives Eigenkapital" ist in Bezug auf die Abwertung des Immobilienmarktes, manchmal mit einer Abwertung der Währung im Allgemeinen verbunden. In beiden Fällen wird das Kapital und Zinsen zurückgezahlt, um unverändert bleiben werden, ist sie nicht auf die Inflation und die reale Kaufkraft der Währung indexiert. Es kann vorkommen, also, dass der Wert des Beleihungsobjekts, zu aktuellen Marktpreisen, die sich neu geschätzt, die beide zu diesem Zeitpunkt unter dem bereitgestellten Kapital, die gewährleisten sollten. Dieses Risiko, der Sachverständige der Vorbereitung Expertise, nach denen die Bank zahlt die Hypothek, berücksichtigt bei der Beurteilung direkt, oder die Bank wendet die Wertberichtigungen, die die damit verbundenen Risiken zu berücksichtigen. Aus diesem Grund wird die Eigenschaft in der Regel in dem hypothetischen Zustand der Beschäftigung und bei der Wartung, die Umstrukturierung erfordert bewertet, unabhängig von seinem tatsächlichen Zustand real.

Im Gegensatz zu den Versprechen und andere Formen der Kreditvergabe, werden Vertragsbedingungen eines Darlehens nicht so leicht geändert. Wird die Sicherheit an Wert verliert, daher kann die Bank nicht verlangen, um die Hypothek auf andere Eigenschaft wiederherzustellen, wenn diese Verpflichtung des Kreditnehmers nicht im Hauptvertrag vorgesehenen.

Bei Ausfall oder die Unfähigkeit, für die Wiedereinstellung zu stellen, kann die Bank auf eine teilweise Rückerstattung der Darlehen bitten, die kurzfristig.

Im Falle des Verzuges kann der Kreditgeber die Vermögensgegenstände mit einer Hypothek belastet, keine Anleihen oder anderen Vermögenswerten durch Pfand des Casinos im Besitz anzugreifen.

In der Resolution vom Vertrag oder Änderung der Vertragsbedingungen werden manchmal als eine Praxis als unlauter gegenüber Kunden, warum es nicht auf höhere Gewalt gelten berücksichtigt. Die Abwertung der Immobilien je nach Marktentwicklung, die durch externe Faktoren als ein korrektes Verhalten des Kunden, und deshalb stellen keine Form der Fahrlässigkeit Vertrag, um einseitige Änderungen seitens der Bank zu rechtfertigen.

Die Abwertung von Sicherheiten ist ein Teil der Geschäftsrisiken durch die Kreditgeber zu tragen, die ihr Gedeck ist.

In den Vereinigten Staaten hat sich die Unterzeichnung von Put-Optionen, die das Recht zur Bank, um den ausstehenden Betrag des Darlehens nach dem Verkauf von Krediten und Hypotheken-Sicherheiten zu sammeln geben verbreiten. Es ist ein Rückversicherungs für den vollen Betrag des Darlehens.

Nach der bisherigen Interpretation des negativen Eigenkapitals sehr gering ist die Möglichkeit der Wiederherstellung der Kredit mit Zwangsvollstreckungen, für die die Bank Schutz in einer anderen Weise, mit den nachfolgenden "Non-Recourse" Kredite in den potenziellen Rückzahlungsschwierigkeiten .

Das negative Eigenkapital hat einen zweiten Effekt, auch gegen Kreditnehmer, um die Raten zu zahlen regelmäßig scheitern. Der Kunde kann nicht seine Immobilie verkaufen, weil die Preise erlauben ihm nicht, die restlichen Schulden zurückzuzahlen, die Miete des Grundstücks nicht den gesamten Darlehensrate decken, sein Einkommen erlaubt ihm nicht, für einen anderen Ort zu zahlen und zahlen das Gleichgewicht der Tranche. Der Darlehensnehmer ist in der Praxis "immobilisiert" in einem Haus von ihm gehört.

Die Übernahme der Hypotheken lösenEpochen manchmal dieses Problem. Der Käufer verpflichtet sich, dank der günstigeren Bedingungen aus einem Darlehen in Höhe von 10 bis 20 Jahre vor, das Anwesen "Kapital" über den Marktpreisen, wobei auf das Darlehen, im Austausch für eine Beteiligung viel geringer bezahlen .

Marktabschottung

Je nach den im Kreditvertrag enthalten ist, im Falle der Nichtzahlung oder verzögerte Zahlung einer festgelegten Raten Bedingungen ist die Bank berechtigt, dem Kunden die Rückgabe der gesamte Restschuld, um innerhalb einer bestimmten Frist an Ort und Stelle durchgeführt werden aufzuladen; bei Zahlungsverzug, hat es in der Regel berechtigt, Maßnahmen zu ergreifen, um die Schulden zu sammeln, ausgehend zur Abschottung und die Versteigerung der Immobilie schließlich verpfändet.

Wenn die Auktion an den Meistbietenden, wird der Erlös aus dem Verkauf verwendet werden, um die Liste der ungesicherten Gläubiger zurückerstatten und nicht. Jeder Betrag über der Restschuld an den Schuldner auf die bloße Eigentum und Nießbrauch des Objekts zurückgegeben, proportional.

Die zuvor bezahlt von der Bank festgehalten und dann Rate integrieren die Erlöse aus der Versteigerung, um wieder aufzufüllen Hauptstadt verliehen.

Konkursgläubiger

Eine Garantie für die Kreditnehmer, die Darlehen mit öffentlichen Urkunde, die dann kann weder von dem Zahler oder von Dritten, die über den Besitz der Hypothek zu nehmen, es sei denn, schriftliche Vereinbarung beider Parteien geändert werden zusammengezogen.

Daher ist der Ausfall der Kreditgeber und der Kreditvergabe von Krediten sind transparent für den Kreditnehmer, die den gleichen Tilgungsplan haben wird, bietet die gleichen Garantien der Abreise.

Im schlimmsten Fall kann eine Bank nicht scheitern und am Ende in Zwangsliquidation. Finanzunternehmen, aber, wie Unternehmen, sind erlaubt Institut des Bankrotts.

Die Unternehmen, die Rechte an den Kreditgeber haben, können Anspruch auf die Forderungen zu machen, aber können die Rückzahlungsbedingungen nicht ändern, oder greifen die Entscheidung von 1 Grad. Wenn der Kreditnehmer zahlt regelmäßig und die Hypothek Inhaber ausfällt, kann seinen Gläubigern die mit Hypotheken 1. Klasse verpfändeten Vermögenswerte nicht zu nutzen, oder verlangen, die gesamte Restschuld oder zu beschleunigen Rückzahlung.

Die vorzeitige Rückzahlung

Obwohl es in einem gewissen Sinne unlogisch, und selbst wenn die Sache diskutiert wird, die Nachfrage für die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens durch den Darlehensnehmer wird als Versagen auftreten könnten, wegen der Beendigung der Beziehung hängt es von einem Mangel an Titel Kreditgeber, um Interesse für die Restladung Zeitteil ursprünglich geplanten Laufzeit des Kredits: um diesen Mechanismus besser zu verstehen, könnte es ein gutes Beispiel zu sein. Wenn Sie in eine Hypothek ursprünglich geplant, seit 10 Jahren gestellt, muss der Kreditnehmer seine Schulden nach sieben Jahren zahlen Er muss an den Kreditgeber zahlen den gesamten restlichen Kapital und Zinsen bereits zur Reife gekommen; Der Vertrag ist jedoch festgestellt, dass der Kreditgeber würde weiterhin Zinsen auf das Darlehen für weitere drei Jahre zu erhalten.

Der Darlehensnehmer, daher ist nicht der Kreditgeber, Zinsen auf den geplanten Einsatz von Kapital für die verbleibenden Jahre zu empfangen; was sie ist, die Nichterfüllung, da er verpflichtet, die mit einem festen Preis über die Laufzeit der Beziehung und dafür numerisch assommante um einen bestimmten Betrag erhalten Darlehen zu zahlen.

Das Argument, da nur wenige heikle Thema, ist in der Praxis als eine Aktion, die die Kreditgeber in Bezug auf entgangenen Gewinn schadet interpretiert; ist eine Quelle der Debatte dialektischen Einwand, dass der Kreditgeber, in der Regel eine Bank, wenn die Auflösung der Gewährung des Darlehens, die wiederum garantiert die Versorgung mit Geld für die Operation der Berechnung ist es in Bezug auf die voraussichtliche Dauer erforderlich ist und somit die Bereitstellung kosten und Rückstellungen im Zusammenhang mit dieser Operation, wie die detaillierte Vorhersage einer Tilgungsplan dargestellt.

Auf diesen Einwand entgegnet, dass es, insbesondere wenn sehr weit verbreitet, dass Hypothekendarlehen ist der eigentliche Gegenstand der Tätigkeit von den Kreditgeber sollte die vorzeitige Beendigung aller Titelelement des Geschäftsrisikos betrachtet werden, und deshalb ist es keine Rolle, sollte an einen Kreditnehmer, die Ethik oder um so schnell wie möglich zu lösen, eine Schuldensituation profitieren will betreffen; dass dieses Geschäftsrisiko der Kreditgeber ist von Anfang an sehr wohl bewusst, so dass sie die vorzeitige Rückzahlung von außergewöhnlicher Art nicht geben kann, sondern vielmehr, dass er gilt als einer der möglichen Ergebnisse des Berichts, wäre es durch die Anwesenheit von gewöhnlichen Sonder nachgewiesen werden Vertragsbestimmungen auf den Rabatt.

Ein Gleichgewicht dieser unerwartete Änderung in der Art eines Verbrechers, der Kreditnehmer in der Tat verpflichtet, dem Kreditgeber einen Betrag als "Rabatt", bereits in den Darlehensvertrag vorgesehenen zahlen und bezieht sich auf einen Prozentsatz der Zinsen auf die für den Zeitraum geplant Menge in der Regel zwischen der vorzeitigen Rückzahlung und dem ursprünglich vorgesehenen Laufzeit des Kredits. Typischerweise sind die Hypotheken bieten eine Provision viel niedriger als festen Zinssatz. Die Ursache für diese Differenz ist mit der Art der Finanzierung, die die Bank zu machen, hat im Zusammenhang.

Das zweite Dekret Bersani

Die zweite Bersani Dekret verbot die Anwendung von Sanktionen oder Abgaben jeder Art, für die vorzeitige Rückzahlung oder einen Teil der Hypothek. Kunden können wählen, um die Liegenschaft verkaufen und Abzahlung der Hypothek, die Zahlung der Restschuld.

Der Kreditnehmer kann für die teilweise Aufhebung zu entscheiden. Ohne Anklage oder Strafe, können Sie entscheiden, einen Betrag von mehr als dem normalen Jahrestranche, die Hauptstadt zu bezahlen: Diese Teil Aussterben geht, um die ausstehenden Schulden zu reduzieren, und die Bank ist erforderlich, um die Rate entsprechend neu zu berechnen, nach dem gleichen Schema Zahlung. So ist die vorzeitige Rückzahlung geht an die Höhe der Rate zu reduzieren, um die gleiche Anzahl von Raten gezahlt werden.

Vertragsklauseln die Bereitstellung für eine Strafe oder sonstige Gebühren für die vorzeitige Rückzahlung, gleich Null sind für Darlehen nach dem Inkrafttreten des Dekrets aufgenommen in Kraft bleiben für Aufträge früher datiert ..

Das Finanzgesetz 2008 festgelegt, dass dieses Recht bleibt, auch wenn die Übernahme der Hypothek. Das Recht existiert, selbst wenn die vorzeitige Rückzahlung vor der Hypothek war verantwortlich für Personen, die die notwendigen Voraussetzungen nicht hatten: privat Gegenstand und Zweck von haus in kauf.

Die teilweise vorzeitige Rückzahlung nicht die Bank verpflichtet, die Laufzeit der Hypothek verkürzen. Der Kunde darf die Beträge an die Bank zu verwenden, um eine niedrigere Rate ohne die Länge zu bekommen, oder, mit gleicher Rate, verkürzen die Laufzeit des Darlehens. Diese zweite Option erfordert, dass Sie den Abschluss einer neuen Hypothek und Nebenkosten.

Portabilität der Hypothek und die Hypothek Forderungsübergang

Die angegebene Bersani Dekret hat Verfahren und Gebühren für die Einführung einer Hypothek mit einem Kreditgeber, die die besten Voraussetzungen für den Kunden bietet vereinfacht.

Das Recht auf Forderungsübergang der Hypothek auf dem Willen des Schuldners ein Recht aus Art. 1202 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Bersani Dekret hat eine Reihe von Verfahren und Standards eingeführt, um die wirksame Durchführung zu gewährleisten.
Zweifel bei der Auslegung, voraussichtlich keine Klausel, die Hindernisse irgendwie die Ausübung dieses legitime Recht zu vermeiden.
Die Steuer Dekret vom 6. Juli 2009, Art. 2 Absatz 3 eingebracht eine Strafe für die Bank, die nicht perfekt ist für einen Wiedereinbau innerhalb von 30 Tagen nach dem Ersuchen. Die Bank ist in dem Umfang von 1% des Wertes des Darlehens für jeden Verzugsmonat sanktioniert. Die ursprüngliche Bank wird immer als verantwortlich, auch wenn dieser das Recht hat, gegen die Empfängerbank zu erreichen.

Der Bersani-Bis stellt ein Novum für die Ausübung der Forderungsübergang: Übertragbarkeit der Hypothek. Bisher war es notwendig, um die Hypothek zu kündigen und hat sich gelohnt die alte Hypothek, geben Sie eine neue Hypothek bei der Bank Nachfolger.

Nach den neuen Regeln, anstatt zu stornieren, die Hypothek, Grundbuchamt, führt der Notar eine Änderung der Schauspieler, der den Namen des neuen Kreditgeber mit einem Hinweis auf den Rand der alten Hypothek.

Gemäß dem Finanzgesetz von 2008 werden die Kosten für die neue Anfrage und Know-how und alle anderen Gebühren von der Bank Nachfolger, vorbehaltlich der Notargebühr zahlen.

Gemäß dem oben genannten Dekret Bersani, kann die Bank nicht bedienen un'autosurroga, um aus den neuen Bedingungen eine Hypothek. Der Forderungsübergang ist an Portabilität der Hypothek ab und gilt nur zwischen verschiedenen Institutionen.
Allerdings, wenn der Kunde fragt ein Forderungsübergang, die Bank eine Neuverhandlung schlagen und ändern die günstigere Vertragsbedingungen an den Kunden, mit der schriftlichen Zustimmung beider Parteien.

Wenn Sie den Vertrag mit Ihrem Finanzinstitut, nicht um Forderungsübergang, aber Neuverhandlung ändern. Die Neuverhandlung daher betrifft nicht nur die Anwendung des Dekrets Tremonti für die längere Laufzeit, aber die Neudefinition der alle Aspekte der Geschäftszeiten: Dauer, Ratenzahlung, Zinsspreads, die Art des Zinssatzes.

Der Forderungsübergang und den Vergleich Schätzungen von anderen Banken ist auch eine Gelegenheit, um eine Neuverhandlung und verbesserte Begriffe aus ihrer Kreditgeber zu bekommen.

Der Forderungsübergang erfolgt über ein einfaches Verfahren Interbanken formalisiert ABI. Die neue Bank sendet eine Anfrage an die Quelle der Forderungsübergang, ohne Angabe der Niederlassung in dem der Kunde ein Konto und zahlen die Hypothek. Die Banken müssen die Restschuld und einen Zahlungsbeleg für den Kunden anzeigen.

In der Tat, endet die Leihmutter mit externen Mitteln zur ABI Verfahren, weil das Verfahren zeigt nicht den CAB Zweig der neuen Bank und dem alten, und alle erforderlichen Informationen auszutauschen. Daher sollte die Zweig mindestens kontaktiert, um das Datum und die Person, die für sich entscheiden, an den Notar zu gehen, eine erste Schätzung der ausstehenden Schulden, die Zeit für die Berechnung der "offiziellen" Einsen und durch die neue Institution erstellt den Entwurf der Hypothek.

Stornierung und Erstattung von Versicherungspolicen

Nicht verpflichtet ist, eine Politik für die Beleihungsobjekts zu lesen, auch eine Brand- und Explosionsschutz, der Bersani II nichts Genaues über die Verwaltung des Versicherungsschutzes im Falle eines Forderungsübergang. Oft ist die Bank, muss der Kunde mit einem Unternehmen der Gruppe eine Versicherung, und zahlen wieder, wo die Leihmutter sollte völlig frei von Kosten für den Kunden zu sein.

Nach Angaben der Versicherungsordnung, ist der Kunde berechtigt, die Miete jeden Mehrjahrespolitik mit 60 Tagen, ohne die der Vertrag automatisch für das laufende Jahr erneuert abzubrechen, und bitten Sie um eine Rückerstattung innerhalb von 60 Tagen nach dieser Mitteilung und der Art dies angezeigt ist, die Jahre der gezahlten Prämie und nicht getroffen werden. Diese Frist muss mindestens das fünfte Jahr auf Zivilgesetzbuch die Politik durch die Erstattung von mehr als 5 Jahren gebunden laufen, nicht in der Lage.

Für Versicherung auf Beleihungsobjekts, wie die, die Brand- und Explosionsschutz, der Nachfolger Bank kann eine Anleihe Austausch für die Politik zu ihren Gunsten zu akzeptieren. Auf diese Weise wird die Änderung der Begünstigten, die Klägerin für Forderungsübergang nicht zurück zu zahlen alle Versicherungsschutz.
Wenn jedoch der Nachfolger Bank oder Kunden wählen neue Politik mit anderen Versicherungsunternehmen zu übernehmen, muss der Kunde Mitteilung an die alte Firma senden und eine Rückerstattung innerhalb von 60 Tagen des Jahres Auszeichnung nicht von Postscheck genossen oder auf das Konto gutgeschrieben alte Bank, die Bereitstellung der ID-Nummer des Politik, gegebenenfalls Kopie ISVAP und die Zedenten Bank.

Verschoben Aussterben

Eine der ersten Maßnahmen der IV Berlusconi-Regierung war eine Entscheidung des Ministers Tremonti, für Hypotheken mit variablen Zinsen auf Antrag des Darlehensnehmers, hat der Kreditgeber gezwungen, die Laufzeit des Darlehens zu verlängern, mit konstanter Rate.

Es ist eine kostspielige Zahlungsverzug, für die die Bank gewährt eine längere Laufzeit des Darlehens und verdienen einen Zinsanteil und eine aufrechtere. die Maßnahme ist insbesondere in Fällen, in denen die Rate bereits eine untragbar hohe Einkommens des Kreditnehmers erreicht hat, an der Gefahr der Zahlungsunfähigkeit.

Der Unterschied der Schulden landet auf einem Konto Accessoire, der Kunde beginnt erst, nachdem die Hypothek, auf die die Bank Eurirs zu 10 Jahren und einem maximalen Spread von 0,5 Gebühr bezahlt zahlen. Das Gesetz ist nicht festgelegt, ob Interesse sollte nur auf die Restschuld, offensichtliche Sache in der Bankpraxis anzuwenden. Dies hat zu der Anwendung auch auf den Zinsaufwand bereits bezahlt, die Praxis als Compoundierung bekannt gegeben.

Das Gesetz noch nicht einmal sagen, wie oft muss die Bank die Neuverhandlung zu geben. Einige Institutionen bieten, um die Laufzeit des Darlehens nur einmal für die gesamte Laufzeit zu verlängern.

Auf diese Weise wird vermieden, eines der Risiken, die zu der Krise im US-Subprime-geführt. Mit der Erweiterung der Rate wird ein Zinsanstieg zu verhindern, bringen die Rate der variabel verzinslichen Hypotheken auf ein Niveau nicht nachhaltig für Familien, Insolvenz und daraus resultierenden Zwangsvollstreckungen.

Kündigung des Vertrages

Wenn der Kreditnehmer ist unwahrscheinlich, dass eine Änderung der Vertragsbedingungen und vor 2007 erhalten hatten, eine Strafe für die vorzeitige Rückzahlung zu zahlen, hat der Kreditgeber das Recht vor, einseitig zu beenden, den Vertrag jederzeit, wenn der Empfänger der Mittel eine Bestimmung sinkt Kündigungsklausel oder an anderer Stelle in den Vertrag.

Das Budget des Jahres 2008, wie erwähnt, hat die Sanktionen für die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens abgeschafft, auf Antrag des Kreditnehmers.

Sie können stattfinden, jedoch kriminelle wenn der Kreditnehmer in Verzug ist vor der legitime neue Anleihen durch die Bank nicht erforderlich, da die Auflösung ausgedrückt den Vertrag oder Antrag auf Wiedereinsetzung von Garantien.

Die Kündigungsklausel schränkt dieses Recht für besondere Verpflichtungen, und bezieht sich nicht auf allgemeinen Umstände gelten.

Die Spezifität bedeutet nicht, Subjektivität der Umstand, oder dass die Nichteinhaltung Verpflichtung sollte ausschließlich auf Fehlverhalten des Kreditnehmers abhängen und damit um Berechenbarkeit gekennzeichnet. Ein Grund für eine Auflösung, die beispielsweise eine ausgefallene Wiedereingliederung von Sicherheiten sein, für ihn nicht zu erwarten, für die Kreditnehmer, hat der Kreditnehmer nicht den Anforderungen der Bank gerecht zu werden.

Die Kündigung beinhaltet die Rück schnell die gesamte Schulden mit Zinsen und eine mögliche Sanktion.

Stornierung der Hypothek

Die Aufhebung der Hypothek ist eine Tat, die Kosten, die denen der Registrierung.

Gemäß dem Dekret Bersani, wird ausgelöscht, wenn die Restschuld bei der Bank, die Bank ist verpflichtet, die lokalen Land Agentur, die verfolgt und kostenlose Stornierung ohne Kosten für den Kreditnehmer zu informieren.

Wenn Hypotheken nachgelassen, die Kommunikation der Bank, wird vom Land abgelehnt. Folglich muss der Kunde unbedingt gehen Sie direkt zum Notar für die Stornierung.

Darlehen in Fremdwährung

Die Hypothek kann in einer anderen als der Akt der Verkauf Währung bezahlt werden.
Der Kunde kann für eine Hypothek in Euro gelten, um eine gut außerhalb der Union zu kaufen oder anderweitig gelten für eine Hypothek in einer Fremdwährung, um Waren in Euro zu kaufen.

Wenn Sie fragen, eine Hypothek in einer Fremdwährung, wird der Betrag in die Währung umgerechnet werden, um den Vermögenswert zu dem Wechselkurs am Tag der Auszahlung des Darlehens, die gleichzeitige oder aufgeschoben werden kann im Vergleich zu der beim Verkauf gemeldet erwerben. Bank und Kunden Einigkeit über den Wechselkurs, um als Referenz für die Auszahlung des Darlehens und die Rückzahlung aller Raten verwendet werden.

Wenn Sie nicht über eine Einkommensquelle in der Währung des Darlehens, zum Beispiel, wenn Sie durch die Kanalisierung der Rente oder Gehalt in Euro bezahlen Sie Ihre Hypothek, der Zahlungsbetrag wird in Euro zu dem Wechselkurs zum Zeitpunkt der Ladung neu berechnet werden. Die Rate wird daher nicht im Voraus bekannt ist, auch für Festzinskredite in Fremdwährung.

Der Kunde wird eine Währung, die einen günstigen Wechselkurs mit dem Euro, bezogen auf sein Einkommen hat zu wählen, und die Währung, um den Vermögenswert, dann mehr als eine mit beiden zu erwerben.

Das Darlehen in Fremdwährung wird mit einer hohen Ausbeute assoziiert / in Bezug auf Einsparungen auf Raten, sowohl die Hauptforderung und den Zinsanteil. Es ist auch mit einem höheren Risiko verbunden sind, auf Grund der hohen Wechselkursvolatilität. Die Wechselkurse sind in der Regel vorhersehbar Horizont von Tagen, Monaten, für die der stabilsten Währungen, selten ein paar Jahren, wenn sie an Ort und Stelle Trend Wachstum oder Rückgang werden.

Eine vollständige oder teilweise Absicherung gegen Wechselkursrisiken abonniert der Kundenderivate, die zu mildern kann oder ganz zunichte gemacht den potenziellen Verlust aus Währungsschwankungen. Der Preis wird höher als die breiteren Bereich von Euro / Fremdwährung, um zu üben. An der Grenze, ist die Abdeckung 100% für eine Call-Option, die die Partei an Getriebe 1 für alle Werte des Euro / ungünstige Fremdwährungs kaufen, dh der gesamte Bereich von 0 bis 1 begeht.
Der Preis für diese "Versicherung" für das Fremdwährungsrisiko reduziert die Einsparungen aus einem Darlehen in Fremdwährung. Der Pay-off für Euro investiert werden, um Gewinn betragen und erwarteten Verlust: Verlust auf dem Preis des Derivats, und die Wahrscheinlichkeit eines Absturzes in Wechselintervalle unter 1 nicht abgedeckt sind; der erwartete Gewinn pro investierten Euro wird das Produkt der Werte ändern, mehr als ein mit seiner Chance.

Die Währung des Darlehens ist nicht unbedingt die Währung eines anderen Landes, könnte es ein Referenzwährung auf einen Korb von nationalen Währungen berechnet werden, wie in der Vergangenheit für Darlehen in ECU der Fall war.

Wohnungsbaudarlehen

Die meisten der Darlehen werden mit der Verpfändung von gewährten oder sollten klar, zu welchem ​​Zweck geliehenem Geld, was Sie mit ihm zu kaufen verwendet werden soll angegeben werden.

Die Darlehen für den Erwerb eines ersten oder zweiten Heimat bis der Großteil der Kredite von Banken gewährt. Der Kapitalbetrag ausgezahlt einen Betrag, dessen jährliche Erstattung nicht überschreiten in der Regel 30% des Haushaltseinkommens des Antragstellers; in der Praxis, wenn der Kreditnehmer die Familie hat ein Jahreseinkommen von 100, können keine Kredite, die mehr als 30 für die Erstattungen kosten pro Jahr, und damit die Höhe des Kapitals maximal zu zahlende von der Höhe der Rate berechnet Rückzahlung.

Darüber hinaus ist der maximale Auszahlungsbetrag je nach dem Wert der Vermögenswerte als Sicherheiten geliehen: vor ein paar Jahren, teilweise Liberalisierung des Marktes können Sie Hypothek Angebote, die 100% des Schätzwertes der Immobilie abdecken kann aufzeichnen, indem ein fest Wertgutachten von der Bank in Auftrag gegeben. Die Umfrage zu diesem Zweck, auch wenn formal im Sinne "die wahrscheinlichste Marktwert des Gemeinsamen Marktes" des Brunnens, muss unter Berücksichtigung der Perspektive der möglichen Nützlichkeit zu nehmen, da aufgrund der beträchtlichen Länge des Darlehens und der möglichen Änderung im Laufe der Zeit das Gleichgewicht unter den vielen Parameter zu berücksichtigen, muss es einen Wert von nachdenklich wesentliche Garantie für den Kreditgeber zurück, dass die hypothetische Notwendigkeit zu zögern die erzwungene Verkauf der Immobilie, die zu einem unbestimmten Zeitpunkt passieren könnte des Berichts, hat es einen Wert dauerhaft realistisch gehalten. Diese legt fest, in der Regel eine Differenz zwischen dem Betrag der Fähigkeit und dem aktuellen Marktwert der Immobilie, die Werte, die diese detraendosi machen wegen der Risiken der technischen und physischen Verfall und mögliche Modifikationen des Zielmarktes.

Der Kreditgeber in der Regel fixiert Korrektursicherheitswerte Expertise, um das Verhältnis zwischen Risiko und Sicherheit weiter zu verfeinern; diese hängen von vielen Parametern ab und werden auch mit statistischen Algorithmen berechnet.

Die Gewährung des Darlehens ist in der Regel abhängig von der Verfügbarkeit der stabil und zuverlässig, wie ein unbefristeten Vertrag oder stabiler Einkommen.

Angesichts einige persönliche subjektive typisch für die Klasse Bedingungen gibt es jedoch eine zunehmende Schwierigkeit, Hypotheken von Arbeitnehmern im Ruhestand; Dieser Trend, der eine zunehmende Zahl von Institutionen betrifft und wird wahrscheinlich steigen, um zu herrschen, ist manchmal gerechtfertigt, mit kalten und sgradevolissimi Argumente - angeblich aus Statistiken abgeleitet - auf die Lebenserwartung. Es wird behauptet, - wenn nicht zu leugnen - das ist natürlich einfacher für einen Kreditnehmer Rentner kann während der Vertrags sterben, was zu Problemen der Folge, in dem die Bank nicht finden es wirtschaftlich vorteilhaft sein, stören. Von andere anstatt sie argumentiert, dass sich dieser Trend eine erwartete Verringerung der Kaufkraft der Rentner, mit Auswirkungen auf die Pünktlichkeit oder nach Abschluss der Rückzahlung und mögliche Auswirkungen einer möglichen schwierigen Bedingungen der älteren Menschen zu manifestieren. In jedem Fall wird diese Beschränkung von den meisten Beobachtern als äußerst schädlich und diskriminierend gegenüber Rentnern zu sehen.

Es gibt festverzinsliche Hypotheken mit interess Tasse oder Floating Rate innerhalb von maximal Interesse, dass etwa 4% ist. anderen europäischen Ländern weit verbreitet sind Misch Hypotheken, variabel verzinsliche die ersten 5-10 Jahren, die zuverlässiger als ein Prognoserate; neu verhandelt Rate, feste oder variable Rate für den folgenden Zeitraum.

Die Referenzsätze auf europäischer Ebene in der Lieferung von Hypotheken sind Eurirs oder der IRS für festverzinsliche Hypotheken und der Euribor für variabel verzinsliche Finanzinstrumente, die am Tag der Unterzeichnung des Vertrages berechneten Wert.

Die Ausrichtung der Zinssätze am europäischen Durchschnitt, die Standardisierung der Methoden zur Berechnung der Raten und Interessen, und die Klauseln über Bankdarlehen, von einigen Verbraucherschutzorganisationen und einigen politischen Bewegungen wurden als Beweis für eine vermeintliche Bankenkartell und einem mangelnden Wettbewerb auf dem Gebiet, anstatt ein effizienter Markt mit einer Gesamtsymmetrie von Informationen und den Austausch von relevanten Informationen.

Die Wohnungsbaudarlehen aufgebracht Interesse ist in der Regel höher als die Rendite einer Anlage wie der in Staatsanleihen; Der Vergleich wird durch die ähnliche Eigenschaft des geringen oder keinem Risiko erlaubt, da die Hypothek auf Immobilien und dauerhaften Schutz der Gläubiger faire Menge und Wert.

Die variabel verzinslichen Hypotheken bestehen in der Gewährung eines Darlehens zu einem festen Zinsen, die im Laufe der Zeit variiert und ist in Bezug auf einen Referenzindex über eine bestimmte prozentuale Gewinn und mit dem gleichen Hypothek neu berechnet.
Vertragskontinuität und Betriebs Land Darlehen ist nicht in allen Ländern vertreten: die Vereinigten Staaten, wo es keine Bestellung von Notaren und Hypotheken sind nicht öffentliche Dokumente, die Firma, die Subprime-Hypotheken oder Wertpapieren, die von ihnen erworbenen gesichert, könnte einseitig zu ändern die Interesse oder fragen Sie nach einer Wiederherstellung der Hypothek.

Die Bank verkauft die Kredit und erhält im Gegenzug einen Prozentsatz, etwa 10 bis 50% des Kredit.
Der Kunde weiterhin die Kredit-Raten aus dem Verkauf von Bank, die regelmäßig läuft die Ratenhöhe an die Firma, die die Hypothek erworben zu zahlen.
Das Unternehmen, das Kredit erwirbt häufig gegen diese Anleihen, die durch Hypotheken garantiert ausgestellt. Manchmal gehört das Unternehmen zu der gleichen Gruppe der verkaufenden Bank, so dass der Vorgang nicht mit einem Verlust: der Verkauf von Bank einen Verlust, die Steuern spart, das Fahrzeug Unternehmen keine Steuern zahlen, weil die Vermögenswerte der erworbenen Forderungen ist von ausgegebenen Schuldverschreibungen abgesetzt.

Um ein Surrogat, Ersatz anfordern oder neu zu verhandeln, das Darlehen, wird der Client weiterhin auf den Verkauf von Bank, die die einzige Referenz für die verbrieften Kredite bleibt anzuwenden. Verbriefung nicht um besondere Probleme für die Operationen der Substitution, Ersetzung oder Neuverhandlung.

Die Kreditversorgung in der Regel kann den Rückgriff oder ohne Rückgriffsrecht zu nehmen. Der Verkauf ist daher ein Nettoverlust an die Bank, die aus einem Portfolio von Forderungen, die er als eine schlechte Leistung, Risiko oder uneinbringlich, Aufräumen ihrer Bilanz loswird.

Er teilt die Kredit ohne Rückgriff, das neue Unternehmen die Hypothek geleitet haben, kann es als Sicherheiten zugunsten der Anleihegläubiger zu verwenden, wird es einen Verlust, wenn der Kunde nicht zahlt, und der Verkauf von Bank ein Vermittler für die Zahlung der Raten und Verwaltung sein .
Wenn Ihr Kredit ist mit Rückgriffs verkauft, hat Bankübertragende die Hypothek geleitet, wenn der Kunde nicht bezahlt haben, die Kreditgesellschaft, die die Verbriefung übernimmt, rivalendosi dann die Kreditnehmer zu antizipieren.
In jedem Fall wird von der ausstellenden Bank Senden Kunden Quittungen über die Zahlung der Raten zu tragen, deren Einleitung Practices für Forderungsübergang / Neuverhandlung / Ersatz / Übernahme der Hypothek, der Gegenwart und Unterschrift beim Notar seiner Rechtsakte: das Nachfolgeunternehmen nicht an der Unterzeichnung der Urkunden zu nehmen.

Ein Dekret des vierten Regierung Berlusconi hat eine Frist von 30 Tagen eingeführt, um dem Kundenwunsch zu vervollständigen und eine Strafe in Höhe von 1% der ausstehenden Schulden, der Verkaufs Bank muss an den Kreditnehmer für jeden Monat Verspätung nach Ablauf der Frist zu zahlen. Immer beantwortet er die Ursprungs Bank, auch wenn die Verantwortung Dritter und insbesondere der Verzögerung von Fahrlässigkeit des neuen Instituts ergeben, könnte dies möglicherweise Rache auszuüben. Dies ist erforderlich, um einen Konflikt der Aufteilung der Zuständigkeiten zwischen den beiden Institutionen, die den Schutz, die die Strafen sie bieten, um die Kreditnehmer zu untergraben würden, zu vermeiden geschehen.

Alternativen zu der Hypothek

Hypothek in islamischen Ländern

Der Koran und die mündliche Überlieferung kategorisch verbieten die Kreditvergabe gegen Zinsen, unabhängig von der Zinsen und der Zweck des Darlehens, die besagt, dass es keine Unterscheidung zwischen Darlehen Zinsen und Wucher.

Die Verstärkung ist legitim, wenn mit einem Risiko, das ein Geschäftsrisiko sein müssen verbunden. Es gibt auch ein finanzielles Risiko, aber die Tradition führt zu einem gemeinsamen Verständnis, dass einer rechtmäßigen Gewinn auf Geld nur in das Gesicht eines Geschäftsrisiko und einer produktiven Investitionen.

Das islamische Recht verbietet die Anwendung der Zinsaufwendungen Zinserträge. Warum Muslime erhalten keine Zinserträgen auf ein Bankkonto eingezahlt.

Dies ist ein Anreiz für die Zirkulation des Geldes nur als produktive Investitionen, gibt es Rechtsformen, die der Besitzer des Geldes einen Gewinn zu machen, zu ermöglichen.

Die Fehler Bedenken mit vergleichbarer Schwere nicht nur, wer das Geld zahlt, aber auch die Gläubigen der Durchführung der Zahlung von Zinsen. Das gilt auch für seine Vertrags rechtlichen Verpflichtungen in Ländern des islamischen Rechts nicht.

Reinterpretativi verschiedene Anstrengungen haben versucht, dieses weniger kategorisch Verbot zu machen, ohne auf eine neue Richtung doktrinären.

Daher legt das islamische Recht Nullzinshypotheken davon profitieren die Muslime, die es in Europa zu beantragen. In einigen islamischen Ländern sind nicht die lokalen Banken, um an dieser Aktivität in Eingriff gebracht werden; das geliehene Geld ist die zaqat, Almosen für alle Bürger und Unternehmen des islamischen Rechts obligatorisch.

Erfahrungen von anderen Märkten mit Null Interesse Darlehen waren in der Vergangenheit: die Renaissance Messen Austausch, gegenseitige Banken und Genossenschaften, Risikokapital, Experimente GeldLaufzeit während der Großen Depression zu einigen Experimenten der lokalen Währungen.

Immobilien auf Raten

Für Muslime ist es rechtswidrig, zahlen oder erhalten Zinsen auf jeder Höhe. Da Hypotheken effektiv aus dem Koran ausgeschlossen ist, hat er den Kauf eines Eigenheims in Raten untersucht.

Springen die finanzielle Mittlertätigkeit, zahlt der Mieter eine Monatsmiete höhere Preise nach Regionen vereinbart, mit der endgültigen Erlösung des Hauses.

Eine ähnliche Form der Finanzierung soll eine direkte Beziehung zwischen Käufer und Verkäufer zu erleichtern, Eche vermeiden Bankgewerbe und die Zahlung von Zinsen.

Eine Alternative ist der Verkauf von Bilanz abgegrenzt, die in aufeinander folgenden Tranchen gezahlt werden, um in wenigen Jahren abgeschlossen sein, und in dieser Formel, die Sie in einen Kaufvertrag, in dem der Käufer verpflichtet sich, einen bestimmten Preis innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu bezahlen geben, Angebot Garantie Schuldscheine bis zur Endfälligkeit-Abstand, dh Wertpapiere auf der Grundlage von dem aufgezeichneten Hypothek zugunsten des Verkäufers, so dass im Falle der Nichtbeachtung dieser bezahlen kann den Vermögenswert nicht nähern. Seit Tat der Käufer ist der rechtliche Eigentümer für alle Zwecke, und seine potestas verlangsamte sich nur durch die Inschriften Hypothek, die die praktische Wirksamkeit mit den progressiven perenzioni individueller Ansprüche auf Zahlungen an die Fristen, oder einfach nur all'avvenuto Gleichgewicht hergestellt werden wird, um Je nach den Bedingungen und Formeln ausgewählt.

Italien ist in der Form des Vertrages im Einsatz Mietkauf. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt nur den Verkauf mit Erlösung, so dass die Rückzahlung der Vermögens ist nur eine Option für den Verkäufer, nicht der Käufer. Der Käufer kann diese Option ausüben, wenn sie im Vertrag oder Leasingverhältnis wird festgelegt. Nicht ist es eine private Vereinbarung. Zum Beispiel im Kauf und Verkauf von Immobilien unterliegen Gebäudes erleichtert die Kaufoption als Teil einer regelmäßigen Urkunde erwähnt.

Eine Alternative ist, zu mieten, um zu besitzen, der mit einem der vorläufige Umsatz in 3-4 Jahren etabliert. Die vorläufige ist ein Akt der Natur nicht notariell beglaubigt, die innerhalb eines Jahres nach dem Abschluss erfasst sind, bindende Wirkung zwischen den Parteien gilt für weitere drei Jahre, innerhalb derer ein Akt, der die Übertragung des Eigentums beinhaltet unterzeichnet werden zu produzieren.
In den 3 Jahren der Nutzung des Eigentums, wird die Zukunft Käufer müssen eine Standard-Mietvertrag mit dem Eigentümer zu haben.
Mit vorläufigen nicht übertragen Eigentum an der Immobilie, aber es produziert die Verpflichtung des Verkäufers, um die Immobilie zur Verfügung, um den Käufer zu einem bestimmten Termin und einem festen Preis. innerhalb von drei Jahren nach der Niederschrift der vorläufige Vereinbarung müssen die Parteien den Vertrag mit einem zweiten Akt, dem Kaufvertrag, die durch den Notar unterzeichnet wird zu implementieren. Die vorläufige können auch die Art der Bezahlung, nämlich, dass zum Zeitpunkt des Verkaufs der Käufer "zu erlösen" die Mieten in 3-4 Jahren als Vorschuss auf den Kaufpreis, die Zahlung der Rest fällig.

Annuitätendarlehen

Lifetime Hypothek: Eine jüngste Entscheidung der Regierung autorisiert Banken und Brokerfirmen zu leihen bis zu 50% des Wertes der Immobilie, um Personen über 65 Jahre mit nicht verpflichtet, entweder Kapital oder Zinsen zu zahlen. Die Belastung der Waage wird an die Erben, die so in einer Summe im Wert der Verlust der Immobilie, der das Darlehen durch eine erstrangige Grundschuld auf ein Gebäude für die Verwendung als Unterkunft gesichert tun gelassen.

Steuerliche Behandlung in Italien

Zinsaufwand von einer Hypothek für den Kauf von einem ersten zu Hause in Italien abzugsfähig sind von der Einkommensteuer natürlicher Personen. Das Ausmaß der Abzug 19% von maximal 4.000 Euro, um unter den Inhabern der Hypothek verteilt werden. Der Abzug ist die volle Eigentümer oder der bloßen Eigentümer, nie Nutzniesser.

Der Darlehensgeber verliert das Recht auf die Vorteile für den ersten Hause, wenn Sie eine Immobilie zu mieten vor dem Verkauf zwei Jahren oder vor fünf Jahren ab dem Kaufdatum. In einem dieser Fälle, ist es erforderlich, an die Staatskasse von Kapitalertragsteuer von 20% des Verkaufspreises des Hauses zurück.

Die Belastung ist der Fall der Untervermietung eines Teils der das Eigentum oder die Verkaufs gefolgt von Kauf einer neuen Immobilie mit Hypotheken, innerhalb eines Jahres aus dem Akt der Verkauf ausgeschlossen.

Der Standard wurde, um die Spekulation, die Trades für Profit zu behindern angenommen.

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